肖磊：房产税99％两年内推出 征收对象别墅和高档住宅等

个税改革落地之后，房产税立法已经逐步推进。据悉，目前房地产税法草案正由全国人大预工委牵头抓紧起草，财政部配合立法。按照最近中国税务改革的效率，房产税在两年内推出的概率大于99％。

关于房产税的问题，如果你仅仅站在房地产市场，或者房价走势来观察或分析，无论立意和逻辑多么崇高或严谨，都是非常片面的，因为房产税是中国经济管理方式需要转变的产物，而不是单一目的下的一个行业调节工具。

近三十年来，中国解决大部分问题的思路实际上归结为一个点，就是在经济增长（发展）中解决问题。也就是说，在财富创造中解决问题，虽然贫富差距在拉大，但贫困人口逐年减少，总体来说大家还都是挺满意的，无非是你赚得多，他赚得少的问题，心里不平衡是有的，但还不至于承受不了。

可是问题在于，无论任何经济体，其增长都是有极限和边界的，中国经济完全可以继续增长，但要获得这种增长，需要的条件和成本，跟过去几十年不可同日而语。

那如果无法在短时间内创出持续高增长的条件，解决问题的思路就要改变。尤其是当中国的劳动力优势逐渐消失，中国需要依靠基础设施建设优势，以及社会管理水平优势，来吸引国际资本和参与国际竞争的时候，对政府管理能力和民众素质的真正考验才刚刚开始。

以前很多人抱怨，为什么政府的很多政策是一刀切，其实道理很简单，就是一刀切完全可以解决问题。但未来面临的问题是，一刀切根本解决不了问题，社会不得不进入到精细化管理阶段。

我给大家讲个例子，比如这次个人所得税的抵扣问题，可能很多人一下子就懵圈了，根本算不明白，原因很简单，政府已经在规避那种一刀切的管理模式，开始进入到精细化管理，也就是每一项政策的实施，需要考虑到方方面面，考虑到对各种对象的不同实施方式，所以你看到的个人所得税征收问题，已经不是简单的提高起征点那种一刀切模式了，现在大部分人都在算自己到底能抵扣多少，而不是争吵5000元的起征点合不合理的问题。这是一个用精细化管理解决突出问题的最典型办法。

除了进入到精细化管理，另一个转变就是从完全倾向于创造财富的管理，开始逐渐意识到到财富分配对社会管理的重要性。但如果要考虑财富分配的问题，首先要研究一个重要的现实问题，几十年来，中国市场所创造出来的财富到底沉淀到哪里去了？毫无疑问，几乎70％以上的财富，都沉淀在了房地产领域。

所以，如果中国的管理模式，要开始向精细化管理，以及注重财富分配的总逻辑转变，未来大部分政策，都将会基于房地产来展开，房地产依然会成为经济问题的焦点所在。

那么中国式房地产存在着什么样的历史背景呢？

首先，我们来看一个数据。最近的数据显示，2017年全国公共预算收入约为17.3万亿，同比去年上涨了7.4％，而2017年全国土地出让收入约为5.2万亿，同比去年增长了40.7％，土地出让收入占公共预算收入超过30％，如果从地方财政来看，大部分地方土地收入占到地方收入的50％，个别城市的土地出让金占财政收入达到100％。

其次，国内居民消费信贷占总的全国信贷之比为 20％，其中有将近 75％是住房贷款，除去房贷和车贷后居民消费信贷占比仅 5％，远低于国外成熟市场平均 30％的比例。据《2017中国城镇住房空置分析》，从住房贷款余额来看，2017年空置住房占用的贷款余额显著上升，有空置住房的家庭未偿抵押贷款占抵押贷款总额的47.1％，预计规模为10.3万亿元。

第三，据《2017中国城镇住房空置分析》报告显示，我国家庭住房自有率（居住在自有住房的家庭占全体家庭的比例）也在逐渐上升，2017年为85.0％，位于全球前列。城镇家庭多套房住房拥有率为22.1％，相较于2013年和2015年均有所上升。自2011年以来，我国城镇住房空置率呈上升趋势，由2011年的18.4％上升为2017年的21.4％，城镇空置住房数量增加到6500万套。与国际相比，我国住房空置率仍处较高水平。

好了，我们详细来解读一下。

基于以上三大背景，假设中国大部分地方政府，还要依靠卖地来过日子，那么就会产生两个重要的后果，一个就是信贷必须继续向房地产倾斜，否则开发商买不起地；另一个是，房价必须要持续上涨，否则开发商没有动力去买地。而这两个后果，会导致政府管理的巨大难题，如果信贷继续倾向于房地产，消费贷将持续被房贷挤压，中国想调整经济发展方式，优化GDP结构（最终决定一个国家发达程度的，不是GDP总量，而是结构），可能就是一厢情愿，中国陷入中等收入陷阱的风险将急剧放大，这直接影响到我们中华民族的伟大复兴。

也是基于以上三大背景，我们可以清楚的看到，在中国，已经不存在房子的绝对稀缺，房屋拥有率已经走在全球前列，目前存在的稀缺，仅仅是结构性稀缺，也就是人口聚集，城镇化速度快的地方，还有一定的稀缺性存在，而大部分城市所谓的需求，已经不是居住需求，而是投资需求，因为空置住房的家庭未偿抵押贷款占抵押贷款总额的47.1％，预计规模为10.3万亿元，也就是说，有接近一半的贷款买来的房子，没有人住。从这个数据还可以看到，为了炒房，目前中国全部8亿城镇人口，平均每人背负了至少1.3万元的信贷。

站在整个国家产业政策的角度，要想让地方政府持续的发展，财政资源不可或缺，但需要持续性的财政资源，而不是卖地之后的坐吃山空。况且，在当前“房住不炒”的大背景下，卖地的溢价和持续性都存疑，如果无法找到可循环、可持续的财政来源，优化财富分配的逻辑就是一句空话。所以持有环节的房产税一定会来，但房产税也将是一个精细化的管理税种，而非一刀切模式。

如果按照立法的速度，房产税在2020年全面实施的可能性非常大。下面我们就来分析一下，谁将会成为房产税征收的重点，而征收额度到底如何定义。

房产税问题，是一门高深的学问，我个人认为房产税的征收，不亚于社会福利体系改革，包括医保改革等问题的难度。历史上，为了征收房产税，一些国家想出过很多办法，有一些政府按照所建房屋的窗户数量和大小来收税，导致一段时间内，很多房屋都没有窗户，或做了特别小的窗户，在欧洲一些国家就能看到。还有一些国家，征收房产税的时机，选择在了房屋封顶之后，导致很多房子，人都住进去了，但就是没有封顶。房产税征收的方式，可能会改变整个未来中国诸多领域的发展逻辑。

对持有环节的房产税的征收，非常复杂和特殊，如果方式不对，政府所要付出的成本是巨大的。比如个人所得税，只要管住企业，就可以顺利征收；比如交易相关的税收，如果你不交税，就无法过户，征收成本也很低。而持有环节的房产税，如果不交，政府的执法成本非常大。

房产税的征收，首先需要一个惩罚机制，比如不缴纳，如何惩罚，这个问题是非常复杂的，在美国，如果不缴纳，房主信用水平就会遭到调降，会给生活工作带来很大的不便，而且房子在未来的交易中将遭遇很大的问题，可能会冻结买卖，另外如果长期不缴，法院会将房子拍卖。

类似于美国这种惩罚机制，需要非常发达的社会金融系统和管理能力，中国目前是否具备，还很难说。另外，地方政府需要配备多少资源，需不需要挨家挨户调查和催促等等，都是需要考虑的成本问题。

2014年，北京公共交通系统全面涨价，包括地铁和公交等，当时反对的意见还是很多的，但实施起来并没有太大阻力。大家为什么很快就接受了涨价呢，除了客观原因，比如大家也理解公共交通运营成本确实很高，之前的票价确实很低等之外，更主要的原因是，如果你不接受，那就别去坐，没有其他办法。

房产税不一样，因为房子是你的，钥匙在你手里，你不缴纳房产税，其惩罚机制的效果会很差，个人信用、房子买卖、法院收回等，都需要一个时间，而且执行起来周期都比较长，跟个人所得税，以及公共交通涨价等的管理难度完全不同。

因此，持有环节的房产税，很大的可能是，富人税（少数人税），根本性的目的在于调节收入分配。其向谁征收，额度怎么确定，从重庆房产税试点来看，基本上有了一些眉目。

第一个征收对象是，独栋商品住宅，也就是我们所说的别墅。住别墅的人如果不缴纳房产税，政府会有一百种办法来惩罚，因为富人对信用严重依赖，而且数量极少。这就好比，你向范冰冰等征收巨额税款的成本和难度，远远低于向一个普通中产征收880块税收的难度，因为范冰冰更在乎处罚，且这类收入群体数量极少，而普通中产几千万个。

第二个主要征收对象是，新购高档住宅，所谓的高档住宅，并没有按照总价或平米数来定义，而是按照成交均价来定义。我想，可能的逻辑是，均价高的地方，基础设施和配套肯定好，政府基础设施投入的多，为了补贴相对配套落后的地方，向高均价地区征税基本上合乎逻辑。

拿北京来说，最近两年的二手房平均成交价是5万/平米，按照重庆房产税的征收方法，你在北京买的房子至少要到7万/平米（高出当地最近两年成交均价至少40％），才能够得上房产税的起征点，否则大概率不需要缴纳房产税。

第三个，针对炒房者。按照重庆的做法，就是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房，不管价格多少，都要缴纳房产税，税率为0.5％。

第四个，征收费率采取递进制。就拿重庆来说，独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5％；3倍（含）至4倍的，税率为1％；4倍（含）以上的税率为1.2％。

等到房产税出台的时候，可能还会有一些非常精细化的征收机制，类似于个税抵扣等方式，比如年收入较低的，年龄较大的，有残疾等特殊情况的，可能会减免征收。

由于从目前的情况来看，房产税的征收对象主要是新购住宅，对于大部分房产持有者来说，可能是比较安全的。但房产税一旦落地，需求将遭到很大的抑制，因为每个人买房子的时候，盘算的已经不是能涨多少，而是一年下来要缴纳多少房产税的问题，这就对冲了将限售和限购放开的风险。我的理解是，房产税落地之后，很有可能会全面放开限购限售，而在房产税落地之前，全面放开限购限售的概率不是很大，否则不仅会面临房价报复性反弹的压力，而且还减少了税基。

最后我们来说说，按照这种征收方式，会带来哪些好处和哪些坏处。

好处是显而易见的，增加地方政府可持续性收入，有持续的资金投入到社会保障体系等等，但对于我个人的看法，最重要的一个好处可能是，这种征收机制，会更有效率的调节住房和个人财富创造能力之间的匹配度。

未来看，住更高档房产的人，应该是创造现金流较高的人，而不仅仅是财富存量较大的人，因为对于大多数人来说，如果住着高档住宅，而收入偏低的话，对现金流的损害很大，就算有一些家底，也会给存量财富带来较大冲击。比如你住着价值2000万的高档住宅，按照1％的税率，每年仅房产税就是20万，对于没有足够新增现金流的住户来说（比如拆迁户），是非常不合算的，这将会刺激住户寻找并交易到跟自己财富创造能力相匹配的住房。所以房产税实际上在调节了财富分配的同时，也可以提高资源的分配效率。

房产税带来的坏处和负面效应肯定也有很多，我个人比较关注的是，只要房产税开始征收，就会更加强化国内的户籍意识，进一步增加不同地区和不同城市之间的发展不平衡问题，但作为地方税种，一些细节性的裁决权肯定会下放给地方，其影响暂时可以观望。

另外，按照均价效应征收，可能会导致越是核心地段，房产税越高，而越是郊区房产税越低，这有可能会加重中产阶级的负担，因为中产阶级要考虑到上班的时间问题，往往需要在核心区租住和购买均价很高但平米数很小的房产，所承担的房产税较重，而真正的“老板”其实并不担心上下班的时间问题，可以住在郊区均价较低的大房子里，房产税反而可能交得比较少。不过从大城市的发展来看，确实是更有钱的人往往住在郊区，中产阶级反而会住在商业的核心地段。

对房产税的征收，需要精细到什么程度呢？是不是不光是要按照地方政府，还要按照具体的市，以及不同的区，甚至不同的街道来征收呢？这都是未来存在很大争议的地方。但请记住，不要再讨论什么土地是公有还是私有的问题，以及房产税是否符合法理的问题，没啥意义。