地产行业预期改善佳源国际或迎估值回归

2019/1/31 19:53:23 证券日报网李春莲

在房地产预期改善的背景下，近几日，中国香港内房股板块连续上涨，自1月24日至31日收盘，融创中国涨幅19.23%，碧桂园涨幅15.59%，万科企业涨幅13.44%，富力地产涨幅12.55%。

地产政策微调行业预期改善明显

融360大数据研究显示，2018年12月全国首套平均利率23个月以来首次出现下降，北上广深一线城市的首套利率均出现回落。同时随着降准的实施，进入1月份后房企的发债融资利率出现下行趋势，资金面呈现逐步改善的趋势，同时行业的景气度较高，主流房企的销售回款情况和经营性现金流普遍有所改善。

近期香港美元债窗口打开，房企融资端通畅，各大上市房企发债额度充足，且发债成本略有回落，房企融资成本可控。国内融资环境在央行降准、推出TMLF引导中长期利率下行的背景下持续改善，绿城中国、远洋集团、建业地产、中国恒大相继发行美元优先票据，各房企融资成本整体较去年底发行成本微降；泰禾集团与建行福建分行达成战略合作，将获100亿融资支持；佳源国际“兄弟公司”佳源创盛与爱建信托、大连银行上海分行分别签署了战略合作协议，获得两家金融机构授信额度合计100亿元。

综合近期各省市召开的两会对房地产市场政策的表态来看，各省市坚持“房住不炒”的市场定位，以稳地价、稳房价、稳预期来保证房地产市场持续稳定发展。但各地政府根据自己城市的情况在政策上进行了一些微调，包括但不限于降低户口的入户条件、取消限售、取消新房摇号、取消限价等等。

业内分析人士认为，在“一城一策”分类调控基调下，各地调控政策的风向已经发生变化，整体偏宽松，二线城市政策松绑预期最强烈，预计强二线城市房价坚挺，有望保持小幅微增态势。

A股暴雷频繁地产股配置价值凸显

近两日大量A股上市公司爆出业绩地雷，截止31日，据Wind数据显示，在披露业绩预告的公司中，从亏损上限来看，就已经有303家公司预亏超1亿元，其中161家公司预亏超5亿，94家公司预亏超10亿，33家预亏超过20亿。在预亏超5亿的161家公司中，受商誉减值影响的有91家，其中排在前列的行业有传媒行业、计算机行业（8家）、医药生物（7家）、电器设备（6家），而这些都是在前几年做并购重组比较频繁的行业。

定期报告披露季，这种业绩变脸，大家多少还是有所准备的，但是以“地雷阵”的形式出现，却是大伙始料不及的。受爆雷股影响，绩优大盘股以及优质成长股则持续获市场资金关注。外资为代表的北上资金却持续加仓，成为近期盘面的主要“活水”之一。业绩地雷的集中爆发，一定程度上强化了目前的市场格局，促使资金抱团避险标的。

专业投资人士认为，目前地产股低估值业绩确定，是市场上明显的洼地。地产政策是稳地价、稳房价、稳预期，房价下跌的空间并不大，行业集中度提升促使大中型房企销售额保持增长。据统计，3000亿以上的房企销售平均增速为23%，1500-3000亿之间的房企销售平均增速为45%，500-1500亿之间的房企销售平均增速为64%。诸多迹象显示，今年二线城市的地产销售预计向好。

当前业绩雷、商誉雷频现，低估值、高确定性和低商誉的的地产股更突显配置价值，从公募基金四季度末持仓来看，主动权益型基金的权益类资产平均仓位相比上季度末均有明显下滑，但在房地产行业的增仓情况明显。

质押风险已解除市场期待佳源国际估值回归

2019年1月30日午时，停牌5个交易日后，佳源国际控股（02768.HK）发布复牌公告并就公司实控人沈玉兴先生持有的佳源国际股票质押情况进行了详细说明。目前明源投资持有佳源国际约13.54亿股，占总发行股份比例为52.86%。其中质押给建银国际海外约6.08亿股借款1亿美金；质押给中金的803.2万股已无未还借款，有待解除质押；质押给新鸿基投资3.07亿股借款2000万美元。

从佳源国际公布的实控人持有股份质押情况来看，大股东股权质押、开展融资情况清晰，融资金额不大，融资额与现市值的比例较低，被要求补仓甚至平仓的风险极低，剩余4亿多股处于无受限状态。

事实上，经过大幅回调、质押风险解除的佳源国际基本面已然能够支撑其现有估值，2018年全年佳源国际合同销售金额约201.80亿元，同比增长94.6%，合同销售面积约178.7万平方米，此前的预测中佳源国际控股预计全年合约销售目标约150亿元，对应增速44.61%，应该说是超额完成预测目标。

同时，佳源国际存在大股东资产注入预期。沈天晴先生在1月21日的投资者交流会上表示，未来不排除还会继续通过优质资产注入、二级市场增持以及行使回购公司股票等措施提升持股比例的可能性，以体现对佳源国际未来发展的坚定信心。

佳源国际地产政策微调估值回归

地产行业预期改善 佳源国际或迎估值回归

地产行业预期改善佳源国际或迎估值回归