南宁市平稳基金直面保交楼两大难题协同金融机构同向发力稳民生

2025/2/11 14:35:29

债务纠纷和资金短缺是保交楼工作面临的两大主要难题，是盘活项目资产、推动楼盘复工交付的关键所在。南宁市平稳基金（以下简称“平稳基金”）成立以来，着力应对各类复杂债务问题、积极保障各方利益，获得多家金融机构支持，形成同向发力稳民生的良性发展趋势。

理顺债务债权保障多方利益

据了解，问题楼盘的形成大多是由于开发商在项目建设过程中无法持续投入资金，或将购房者支付的预售房屋款项挪作他用，以致项目出现巨大资金缺口。同时，问题楼盘项目资产主要土地和在建工程抵押给金融机构，资金不足衍生各类债务纠纷，资不抵债使问题进一步复杂化。

有业内专家分析指出，当前“保交楼”工作存在两大难题，一是货值无法覆盖建设成本的项目难以得到市场化资金的支持；二是项目面临和债权人的激烈博弈，导致进度受阻。资金不足和债务纠纷的问题互相缠绕，增加了保交楼难度。

开展保交楼工作，已经不再是简单地注入资金，而必须以法治化、市场化方式，通过理顺债权债务关系，找到各方利益的平衡点、化解危机盘活资产。平稳基金相关负责人表示，基金成立以来，直面问题楼盘债务问题，以保交楼和资产保值增值为目标，与项目债权人们展开谈判，有博弈、也有合作。

2022年平稳基金成立，接手的蓝光项目即面临建设资金被开发商违规抽调、项目土地和部分物业被抵押给金融机构、办理房产证须债权人对土地进行解押等多种典型问题。

考虑到购房业主的切身利益，平稳基金协同相关政府部门，开创“先办证再交房”模式，为1704套住宅的业主顺利办理房产证。这一模式在后续的两个保交楼项目中得到推广，最大限度保障了民生。

平稳基金接手的阳光城大唐檀境项目，同样面临项目资金缺口巨大、未开发土地被抵押的困境。根据相关政策，在保交楼工作未完成前，土地拍卖不予执行。但作为债权人的某信托公司却向当地法院提交了拍卖抵押物申请。

平稳基金相关负责人介绍，为最大限度保障业主、安置群众以及多个债权人的利益，基金通过“保交楼续建+项目公司破产预重整+破产清算”的方式，推动项目公司进入破产预重整阶段，保交楼工作完成后将根据项目资产情况对债权人按照法律约定的顺序进行资金偿还。

与金融机构同向发力稳民生大局

截至2025年1月，平稳基金已完成3个项目、共计4590户住宅公寓和商铺的保交楼工作，并接手了五象湖光学府、阳光城大唐檀境、大唐中南紫云印象3个项目。

在接手项目之前，平稳基金会联合第三方专业机构，共同进行财务、工程、法律方面的尽职调查工作，关注项目的财务情况、建设情况、诉讼情况等方面可能存在的风险。

正常而言，平稳基金是通过偿还债权人的债权，然后解除其对资产的抵押，达到盘活资产，重新利用资产进行融资的目的，但这种模式对于资产存留太少，资不抵债的项目，仍需要和债权人一对一谈判具体偿还比例。

平安信托拥有湖光学府2.4亿元、紫云印象3.5亿元的债权，此前对项目公司和相关地块也进行了查封和抵押。平稳基金通过与平安信托谈判，顺利收购相关债权，平安信托积极配合解除相关权利限制，让项目得以顺利盘活。

在檀境项目中，为确保保交楼工作按时完成，兴业银行释放抵押物使得按揭顺利放款。同时，兴业银行与平稳基金成立合资SPV公司，以对项目公司的债权作价入股SPV（转为股本金和资本公积金），以“债转股”的方式配合保交楼工作。

据了解，当前房地产纾困资金的外部来源主要有国家专项借款、银行配套融资、地方政府专门款项以及其他资产管理公司和金融机构的资金支持，内部来源主要是企业自筹融资和销售回款。

平稳基金相关负责人介绍，在房地产融资协调机制的助力下，平稳基金的项目都处于“白名单”范围里面，并有望获得来自工行、建行的低利率贷款；此外，目前已经有中国信达、中信金融资产两家资产管理公司计划注资平稳基金。金融机构愿意贷款及注资给平稳基金，也从侧面证明平稳基金的运营模式已得到业界的广泛认可。

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