中诚咨询IPO问询分析：要求说明是否从事或变相从事房地产业务 房地产客户占比情况
IPO问询分析，每周四见！
今天分析拟北交所上市公司为中诚咨询（839962）。该公司致力于为客户提供工程造价、招标代理、工程监理及管理等服务，其中工程造价业务为公司主要收入来源。
业绩方面，2021年至2023年，中诚咨询营收分别为1.81亿元、2.55亿元、3.68亿元；归属于母公司股东的净利润分别为3617.30万元、5061.69万元、8105.85万元。
在第一轮问询中，北交所共问询了15大类问题，第二轮问询中，北交所共问询了6大类问题。其中，公司是否从事或变相从事房地产业务、房地产客户销售占比、应收账款占比情况、向实控人旗下企业租赁办公场所的物业费高于其他租户等几个问题被北交所重点问询。
是否从事或变相从事房地产业务
由于中诚咨询参股公司拥有地产开发业务，所以在第二轮问询中，北交所要求中诚咨询说明公司是否从事或变相从事房地产业务。
这一问询的背景是，2023 年 2 月，中诚咨询与其他5家公司共同设立苏州元创筑脉二期股权投资合伙企业（以下简称元创筑脉）。其中，中诚咨询作为有限合伙人，认缴出资3960万元， 出资比例 22%（出资比例排名第二，第一为29%）。
元创筑脉设立后主要投资于苏州元脉科技产业发展合伙企业（有限合伙），持有 99.99%的股权。苏州元脉科技产业发展合伙企业（有限合伙）已于 2022 年 10 月 31 日竞得苏国土 2022-WG-2 号地块（姑苏智谷数字经济产业园）并进行建设开发，宗地用途为 M0 产业研发用地、 M1 一类工业用地（高标准），拟建设集研发办公大楼、生产厂房等于一体的多功能产业园。
在第一轮问询中，北交所要求中诚咨询说明参股元创筑脉的原因。对此，中诚咨询表示，一方面为财务性投资行为，另一方面有利于促进公司主营业务发展。
在第二轮问询中，北交所针对中诚咨询参股元创筑脉展开了补充问询。一是，说明公司是否从事或变相从事房地产业务，是否符合相关政策对行业的要求；二是说明来自元创筑脉相关业主方等关联交易的收入占比及毛利率，详细说明相关交易价格的公允性。
北交所接下来问的问题，依旧和房地产有关。即说明房地产客户销售占比、应收账款占比情况。
首先北交所要求中诚咨询说明报告期内对房地产客户的销售收入及占比情况、应收账款余额及占比情况。以2023年为例，当期中诚咨询来自房地产行业客户的营业收入7183.95，占营收的19.50%；期末应收账款余额为5115.08万元，占应收账款总额的24.80%。
此后，北交所要求中诚咨询列示房地产客户应收账款具体情况，包括但不限于客户名称、应收账款余额、账龄、坏账准备计提情况，是否存在无法收回情形，坏账准备计提是否充分等。
对于该问题，除了一一列示客户情况，中诚咨询主要是从公司房地产客户大部分为国企客户，房地产客户应收账款大部分账龄在1年内两个角度进行回复。依旧以2023年为例，中诚咨询来自于房地产行业的5115.08万应收账款中，来源于国企客户的有3146.91万元，民企客户有1968.17万元。此后再按照账龄进行细分，来自国企客户的3146.91万元应收账款中，有2357.25万账龄在1年以内，来自民企客户1968.17万元应收账款中有979.89万元账龄在1年以内。另外，中诚咨询还对出现债务违约风险或发生债务违约情况的房地产客户单项计提坏账准备，计提了300.11万元。
在中诚咨询详细说明房地产客户销售占比、应收账款占比情况后，在第二轮问询中，北交所没有再次问询相关问题。
向实控人租赁办公场所 物业费却高于其他租户
向实控人旗下的其他企业租赁办公场所，但物业费却高于其他租户。针对该问题，北交所在第一轮和第二轮问询中，从不同的角度展开了问询。
为满足公司的日常生产经营所需，中诚咨询向诚来智采购了房产租赁、物业管理、停车、食堂、维修等服务。其中在物业费方面，诚来智对中诚咨询收取的物业费按20元/平米/月，对其他租户收取的物业费为 10-15 元/平米/月。
根据公告，诚来智是中诚咨询控股股东、实际控制人许学雷控制的其他企业，许学雷占股比例为90%。诚来智主营业务之一为非居住房地产租赁，其拥有位于苏州高新区科技城潇湘路99号诚来智研发大楼的自有房产，该房产为自建。
在第一轮问询中，北交所要求中诚咨询说明诚来智向公司提供租赁以外其他服务价格的公允性。
对此，中诚咨询表示，物业费的收费标准差异主要有2方面的原因。一是，虽然物业费高于其他租户，但公司的租金和物业费合计为 60-63 元/平米/月，与其他租户（租金与物业费之和）相差不大。二是，诚来智为中诚咨询提供的物业服务中，除了和其他租户一致的服务内容外，还包括安防人员 24 小时巡逻值守、专业健身房及专业健身教练指导、会务招待等增值服务。
第二轮问询中，北交所围绕上述问题，换了一个问法，要求中诚咨询说明诚来智向公司收取物业服务费价格与其他租户差异的原因及合理性，相关物业服务费的公允性。
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