“西北国企第一单”：募资6.5亿！70年“老资产”也能发CMBS？

4月28日，西部证券-陕城投集团人民大厦资产支持专项计划（下称“人民大厦CMBS”）成功发行，发行规模6.5亿元。这是西北首单国企物业CMBS项目，其对于全省盘活房地产存量而言极具创新示范效应。

就在今年2月，陕西省印发《陕西省高质量项目推进年行动方案》，提出盘活存量资产200亿元以上，陕投集团已通过实际行动快速作出响应。

西北国企首单：募资6.5亿元

人民大厦CMBS基础信息是，原始权益人为陕投集团，计划管理人为西部证券，资产服务机构为陕城投集团和西安人民大厦公司。惊讶之处在于，其标的资产正是西安百姓熟知的地标性建筑西安人民大厦。

要知道，1953年11月建成的西安人民大厦，距今已经70年了，且在2014年被列为陕西省第六批省级文物保护单位。

当然，并非把人民大厦整个建筑群都拿来作为标的资产。“我们从2022年6月份开始对资产进行梳理，把不可抵押的文物部分排除之后，将符合产品逻辑和监管政策要求的底层资产入池”，西部证券债务融资部项目组人员介绍。

进一步来看，标的资产具体为人民大厦A（索菲特酒店）、B楼及餐饮会议中心与两个配套设施（供热的能源楼和职工宿舍），前三个分别对应下图中5、7和N。

（图：人民大厦）

CMBS的底层资产是房地产抵押贷款的现金流。经了解之后，我们认为，人民大厦CMBS标的资产各项表现真的很优质。

以酒店资产为例，A楼索菲特酒店拥有178间客房及套房，从2016年大修之后到2019年疫情之前，入住率为70.09%，比对西安五星级酒店，这一数字是很能打的。再者，西安索菲特人民大厦由全球著名酒店集团法国雅高运营，亦是其在中国的旗舰店，品牌效应显著。“在西安疫情静默之后仅一个月，入住率就迅速反弹到历史均值水平，疫情三年也是实现盈利的”。

由于发行方式是私募，标的资产具体财务表现不便公开披露。“但整体来看，最差年份的收入也是保持在6000万元以上的水平”，西部证券债务融资部项目组人员说道。

人民大厦CMBS优先级证券仅一档，规模为6.48亿元，票面利率为3.8%，占总发行规模的比例为99.69%。募集资金6.5亿元占物业估值（10.05亿）的比例为64.68%，产品期限共12年，募集资金主要用于偿还负债和补充营运资金。

行业第18：储备商业物业超20个

人民大厦CMBS的计划管理人是西部证券。从市场上看来，“首单”“首个”等开创性创新产品背后，过程中往往蕴藏着不同程度的困难与挑战。

事实果真如此，人民大厦CMBS申报过程中，西部证券快速响应，在短时间内形成了四版汇报材料，最终拿到无异议函。

首次是遇监管政策调整，人民大厦CMBS亦是首批受到新监管政策影响的CMBS项目，彼时，西部证券在疫情尚未完全结束之际，克服困难出具了第一版现金流预测数据及汇报材料；接下来随着标的资产年度数据披露，以及对其发展思路的充分理解，结合资产证券化最新指引出台相继出具二三版汇报材料，最后一次建立在密切关注春节西安旅游市场最新动向之上，并第一时间迅速形成第四次汇报材料。

这期间，西部证券对新政精准吃透，快速高效响应以及处理复杂状况的专业化能力展露无遗。当然也离不开陕城投集团的精心配合。

“积极响应陕投集团“三化”经营路径，通过资产证券化手段，减轻了酒店经营压力，对公司自身业务发展也是一个较大帮助。”陕城投集团相关工作人员说道。

（图：陕西信息大厦）

“目前仅陕西地区储备的商业物业超20个，工业地产超10个，其中正在推进的就包括陕西信息大厦等项目。”西部证券工作人员介绍。

经查询看到，陕西信息大厦亦是古城西安的地标性建筑之一，曾是西北第一高楼，是西安第一个集国际五星级酒店、5A级写字楼及商业配套为一体的综合性高端商务大厦。可以嗅到“西北首单”的创新示范效应已经开始显露。

实际上，作为“大投行”构成部门之一，西部证券债务融资总部及资管分公司长期深耕资产证券化业务，其专业能力、创新能力和沟通协调能力已在市场激烈竞争中得到认证，除了这次“西北首单”之外，还参与设立了多单市场首单项目。譬如上海首单长租公寓CMBS产品“西部证券-上海城投控股-宽庭住房租赁资产支持专项计划”。

这一优秀表现通过排名获得确认。2022年西部证券作为管理人位列ABS发行规模排名券商全行业第18位、发行管理支数排名券商全行业第19位。2022年半年报披露，西部证券债券主承销收入及主承销金额同比大幅上升。

（图：西部证券担任计划管理人的ABS项目（节选），来源于wind）

就在年初，西部证券党委书记、董事长徐朝晖表示，“作为资本市场的中坚力量，证券公司通过投行与私募股权业务为实体经济尤其是高科技企业直接融资提供金融服务，是发挥自身专业优势，赋能实体经济的第一要义。在我们看来，以“西北国企第一单”CMBS项目盘活存量为典型代表，西部证券正持续加码赋能本土实体经济。

值得补充的是，2022年西部证券资管分公司曾先后将“前沿奖2022年度最佳CMBS/CMBN”奖项、“ABS优秀管理人”奖、“金萃奖-年度卓越CMBS产品”和“2022中国证券业君鼎奖创新资管计划”等奖项荣誉收入囊中。

陕投集团：倾力高质量发展

作为陕投集团子公司，陕城投表示，人民大厦CMBS是陕投集团践行国企担当、盘活存量资产、促进落实金融与实业“两轮驱动”的发展战略和落实“资源资产化、资产资本化、资本证券化”的“三化”经营路径重要举措。未来在陕投集团的领导下，陕城投集团将有更多的优质物业走向资本市场，对陕投集团、陕西省乃至西北地区实现资产盘活、创新发展道路都具有重要的意义。

就在年初，《陕西省高质量项目推进年行动方案》（下称方案）印发，其中提到争取全年首发募集资金100亿元以上和盘活存量资产200亿元以上等。媒体曾刊文《陕西“高质量”指标曝光：100亿IPO！200亿REITs！民企投资8%！》记录。

公开资料显示，陕投集团在陕西“三个年”活动背景下，正在倾力全省高质量发展。以“两轮驱动”之一的金融端为例。

1：陕能首发募资72亿：作为陕投集团子公司，陕西能源（001286）赶上全面注册制改革，4月10刚正式登陆资本市场，募资额达72亿元，超募12亿元，也是首批10只主板注册制新股募资规模最大的。仅这一项即完成方案目标超70%。

2：人民大厦CMBS募资6.5亿：人民大厦CMBS标的资产均属陕投集团，这次虽募资6.5亿元，但作为西北首单国企物业CMBS项目，其对全省后续储备项目创新示范带动效应，有望助推200亿元目标加快实现。

除此之外，陕投集团在金融端助推“秦创原”和地市高质量发展方面动作不断。

1：秦创原端投早投小：子公司陕投资本和西咸出资主体发起设立的“秦创原科创母基金”，是一支融“子基金+直投”于一体的市场化母基金，首期基金已布局中科创星、深创投、达晨财智等主力基金及专业基金，通过投资及子公司落地已支持秦创原总窗口项目12个，合计金额3.25亿元。

投资项目“高质量”特征显著，如星环聚能和质子汽车等，前者2021年10月成立，秦创原科创母基金通过旗下“秦创原硬科技基金”在2023年1月就注资进场，并带动近20家省内外机构纷纷加注这个“天使级”项目。后者拿到秦创原科创母基金出资（2022年10月）时，公司才刚刚成立了6个月，后获得“国家队”混改基金加注。

2：地市端出资“榆煤基金”：子公司陕投资本出资榆煤基金，持股比例20%。后者位于榆林，主要管理国内规模领先的精细化工产业基金，助推产业升级。其“Pre-招商”模式下的投资招引项目，亦显露出高质量特征。具体表现在《LP扩容！首破60亿！榆煤基金能否“熨平周期”？》有所整理。

当然，还有保积极发挥资管功能畅通企业融资渠道的西部信托等，均指向了陕投集团金融端助推本土实体经济高质量发展。

期待以西北首单国企物业CMBS项目为起点，在创新示范效应带动下，拥有巨大市场潜力的陕西的盘活存量工作在“三个年”背景下加速前行。