智神信息IPO:拟用远高于市场价格购买地产 在京东销量或存在刷单嫌疑
根据上交所公布的信息,智神信息拟登陆科创板,募资总额为7.72亿元。其中,计划使用1亿元资金在深圳龙岗区购买2000平米的场地,平均单价约为5万元/平米。
虽然智神信息没有明确说出是购买土地还是房产,但5万/平米的单价还是远高于当地市场价格。
另外,该公司在京东平台的销量存在刷单嫌疑。
用远高于市场价格购买场地
招股书显示,智神信息本次发行拟募资金7.72亿元,其中2.6亿元用于在深圳市龙岗区建设研发中心。
据介绍,研发中心建设项目拟在深圳市龙岗区购置研发场地 2000平方米,购置费约1亿元。以此计算,智神信息的购买研发场地的单价为5万元/平方米。
由于没有说明是购买土地还是房产。挖贝网分别从“地”和“房”两个角度进行对比,均发现上述价格均远高出当地平均水平。
深圳市土地房产交易中心网站显示,龙岗区最新的工业用地交易发生在2019年12月20日。购买方同样为上市公司超频三(300647.SZ),成交价为2280万,土地面积为5472.34平方米,土地单价为4166.41元/平方米。此单价约为智神信息拟购置场地单价的1/12。
另外,目前龙岗区尚在交易的工业用地有2块。其中1块面积为19188.04平方米,起拍价为5370万元,每平方米价格为2798.62元;另一块土地面积为17583.21平方米,起拍价为4280万元,每平方米价格为2434.14元。
如果从房产角度看,价格同样偏高。
如果智神信息购买的是写字楼。赶集网显示,深圳市龙岗区的写字楼,价格多在1至3万元之间,即便是坂田华为总部示范区附近的天安云谷,其价格也只在3万元左右。
如果智神信息购买的是商品房。安居客网站显示,位于龙岗区政府旁,并且附近还有公立学校和地铁口的龙岗中心城的的精装房房价约为3.5万/平方米,低于5万元/平方米。当然,龙岗区也有5万元/平方米的房产,但那已经是别墅了。龙岗振业城、中海康城花园等地,均有价格在5万元/平方米左右的别墅。
在京东平台销量存在刷单嫌疑
招股书显示,京东平台为智神信息的重要销售渠道。2018年至2019年,智神信息在京东官方的销售额分别为2184.25万元和4239.89万元,2年合计为6424.14万元。
不过挖贝网发现,6424.14万元的销售额,与根据智神信息产品在京东平台上的单价、评论数量、留评率等信息计算出来的销售额明显不匹配。
智神信息京东自营官方旗舰店显示,该公司一共有约30款产品。其中最畅销的产品是用于手机拍照的智云Smooth 4手持云台稳定器。
该款产品发布于2018年3月,至今一共有约6万个评论。由于京东平台留言是自愿而不是强制的。根据第三方专业查询网站显示,在2020年5月30日至2020年6月30日期间,智云Smooth 4手持云台稳定器留评率为10.25%。
按照6万个评论,10.25%的留评率,以及699元单价。仅智云Smooth 4手持云台稳定器一款产品,在京东平台的销售额就有约4亿元。
按照2年半时间来计算,平均每年的销售额高达1.6亿元,跟其招股书显示的数据存在明显差异。
据知情人士透露,在京东、淘宝、天猫等电商平台,刷单已经普遍显现。前几年,爱尚鲜花就在登陆新三板时候主动披露自己刷单金额,并公布了刷单流程。近期有媒体报道,部分网店店主收到来自税务局的自查通知,指出其销售额和实际缴纳税款不符,要求自查三年内存在的税款差额,自行补税。
上述知情人士称,销售额和实际缴纳税款不符的主要原因就是刷单导致的。
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